A problemática da confusão entre a base de cálculo do IPTU e do ITBI. “Valor venal” x “valor de venda” do imóvel.

O contrato de compra e venda de imóveis é um negócio jurídico de natureza consensual e solene, sinalagmático, oneroso, em regra comutativo, podendo ser aleatório. Trata-se de um ato jurídico que jaz na seara do direito privado, onde, axiologicamente, o bem mais importante a se preservar é a liberdade para pactuar, conforme os interesses, condições e possibilidades dos contratantes, de sorte que cada cláusula a ser concebida num âmbito de amplitude negocial, só encontra limites quando a lei, expressamente, estipular algum tipo de vedação.

Por força do art. 156, inciso II, da Constituição Federal de 1988, tal negócio jurídico entrou no radar da tributação, restando facultado aos Municípios o direito de legislar e cobrar um imposto que incide sobre as transações de venda e compra de imóveis, exação comumente conhecida como ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis) e que, no Município de Salvador/BA, está instituído através dos artigos 114 a 126 da Lei Municipal n.º 7.186/2006 (Código Tributário e de Rendas do Município de Salvador – CTRMS), com a alcunha de Imposto sobre a Transmissão Inter Vivos de Bens Imóveis – ITIV.

Nesse contexto normativo, germina uma problemática recorrente, a assoberbar o adquirente do imóvel, o qual é instado, com desconfortável frequência, a recolher o indigitado imposto, calculado mediante a aplicação de alíquota a incidir sobre o valor venal estipulado para fins de IPTU, usualmente quantificado de forma ampla e genérica pelos Municípios, em quantias superiores ao valor efetivo da venda transacionada pelos pactuantes., artifício levado a efeito pelos entes políticos credores, com o fito de incrementar suas arrecadações, ainda que deturpando o alcance de seu próprio regramento jurídico tributário.

A questão gira em torno da interpretação do dispositivo que regulamenta o valor venal de um imóvel, base de cálculo do IPTU, em confronto com aquele que institui o valor das transmissões onerosas de tais bens, como base imponível do ITBI. Explica-se. O valor venal é a quantia expressa em moeda corrente tomada como referência para calcular o IPTU, representando, potencialmente, o valor que um dado imóvel alcançaria num juízo hipotético de venda à vista, segundo condições e critérios gerais vigentes no mercado imobiliário.

De seu turno, a base de cálculo do ITBI, conforme previsto no dispositivo constitucional acima mencionado, é o valor efetivamente transacionado entre comprador e vendedor, os quais, avaliando e sopesando, detalhadamente, características do imóvel que, em regra, passam despercebidas pela sistemática de avaliação genérica promovida pelos municípios, terminam por acordar num preço frequentemente discrepante do valor venal arbitrado pelos entes tributantes.

Tal discrepância, quando exsurge da comparação entre os valores venal (IPTU) e de preço efetivamente pactuado (ITBI), estando o último quantificado em patamar inferior ao primeiro, se afigura como um inconveniente para os indefectíveis e militantes pendores arrecadatórios do fisco municipal, o qual, materializando a premissa basilar da corroída Lei do Gérson, sotopõe os imperativos da intersubjetiva realidade mercadológica imobiliária, à quantia plausível, embora incerta, que estabelece a base de cálculo do IPTU, no seu afã de, como se diz na Bahia, “nunca sair perdendo”.

No algoritmo dessa relação jurídica, ainda que o fisco invoque o recorrente argumento atinente à sua titularidade do interesse público, recurso retórico deveras inadequado ao contexto aqui apresentado, não se pode olvidar que não só o particular, como o Ente Público, mesmo este desfrutando de consideráveis prerrogativas negadas aos primeiros, também deve se sujeitar às oscilações do mercado imobiliário, arrecadando o quantum efetivamente devido, calculado sobre o preço acordado e pago pelo comprador, a título de ITBI, esteja ou não esteja quantificado em base monetária inferior ao valor venal, correlato ao imóvel objeto da compra e venda, para que não ocorra o indesejável primado da hipótese sobre o fato, que desaguaria no enriquecimento ilícito do credor, em detrimento da higidez financeira do contribuinte. 

Em outras palavras, uma avaliação hipotética do valor de um imóvel raramente coincide com o preço acordado numa negociação entre particulares, quase sempre entremeada pela intervenção de corretores imobiliários, agentes de acentuada relevância na consumação dessas tratativas.

Na esteira do nosso raciocínio, reverberando entendimento do Superior Tribunal de Justiça, a Segunda Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, durante julgamento realizado em 20 de abril 2021, assentou entendimento no sentido de que não é admissível que o Município desconsidere, para o cálculo do ITBI, o preço real da transmissão do imóvel, livremente estipulado entre comprador e vendedor.

Por: Antônio de Albuquerque Paixão.